Werner Immobilien - Immobilienmarktbericht 2022

Corona-Pandemie - Ende des Aufwärtstrends bei Kauf- und Mietpreisen für Wohnimmobilien? 

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in Heilbronn im vergangenen Jahr nochmals um durchschnittlich 15,5 Prozent gestiegen - im Marktbe­richt für das vergangene Jahr wurde im III. Quartal 2020 mitten in der Corona-Pandemie noch eine Seitwärtsbewegung bei den Preisen für Wohnimmo­bilien prognostiziert.

Die allgemeinen wirtschaft­lichen Auswirkungen der Pan­demie erwiesen sich bis dato als weniger einschneidend als von vielen Experten befürch­tet. Und auch die anhaltende Niedrigzinsphase trägt ihren Teil dazu bei, dass Wohn­immobilien nach wie vor ein attraktives Anlageobjekt sind und wohl auf absehbare Zeit auch bleiben werden – sei es nun als reine Kapitalanlage oder als selbstgenutztes Wohn­eigentum. Mitentscheidend für die weitere Preisentwicklung wird auch sein, ob das Angebot am örtlichen Immobilienmarkt deutlich ausgeweitet werden kann.

Eine solche Erhöhung des Angebots führt in der Regel auch zu einer Entspannung am Markt und mittelfristig zur Stabilisierung der Preise. Kurzfristig ist dabei aber mit einer Preissteigerung zu rech­nen, da Neubauimmobilien mit deutlich höheren Preisen auf den Markt kommen als solche auf dem Sektor der Gebraucht­immobilien. Sie erhöhen somit das Preisniveau – sowohl bei den durchschnittlichen Kauf- als auch bei den Mietpreisen. Eine stabilisierende Wirkung tritt erst ein, wenn das zusätz­liche Angebot zu einer spür­baren Entlastung der Märkte geführt hat.

Quelle: Werner Immobilien Research / Werner Wohnimmobilienmarktbericht

Was das Thema Wohnen an­geht, haben sich die Auswir­kungen während der Pande­miebekämpfung insbesondere in den Lock­down-Phasen in vielfacher Weise gezeigt. Ob diese von Dauer sein werden, indem sie neue Trends einleiten oder aber mit der Gewöhnung an das Vorhandensein des Virus wie­der weitgehend zurückgehen bzw. sich wieder umkehren, bleibt abzuwarten.

Insbe­sondere die Sehnsucht der Menschen nach Möglichkeiten, sich im eigenen Zuhause auch im Freien aufhalten zu kön­nen, war deutlich spürbar. Das eigene Haus oder der eigene Schrebergarten waren sozu­sagen Gold wert. Wer dagegen in einer kleinen Wohnung, im ungünstigsten Fall auch noch ohne Balkon, zu Hause war, fühlte sich wie ein Gefangener in den eigenen vier Wänden.

Hinzu kommt, dass die neu entstandenen Möglichkeiten, von zuhause aus – aus dem Homeoffice zu arbeiten, den Vorteil des arbeitsplatz­nahen Wohnens ausgehebelt hat. Plötzlich konnten viele Menschen problemlos auf dem Land wohnen und dort von zu Hause aus arbeiten.

Müssen wir also von einer neuen Stadtflucht ausgehen? Einer Studie des ifo-Instituts zufolge, haben sich zahlreiche Großstadt-Bewohner vorge­nommen, aus den Metropolen wegzuziehen. Befragt wurden allerdings nur Bewohner von Städten mit mehr als einer halben Million Einwohner.

Be­trachtet man den Großraum Heilbronn mit dem Oberzent­rum und seinen rund 126.000 Einwohnern, wird dieser Trend wohl sich eher nicht zu einer Stadtflucht ausweiten.

Allerdings ist davon auszuge­hen, dass auch die zahlreichen gut gelegenen Landkreis­gemeinden künftig mehr zur Wohnraumversorgung beitra­gen werden müssen.

Trendbarometer Heilbronn 2022

1. Die Stadt Heilbronn bleibt begehrt als Wohnstandort. Sie hat mittlerweile das Potenzial zur „Schwarmstadt“.
2. Für 2022 erwartet Werner Immobilien noch­mals eine moderate Steigerung bei den Preisen für gebrauchte Wohnimmobilien.
3. Die Mietpreise sind noch­mals sehr deutlich gestiegen. Insbesondere Wohnungen aus neueren Baujahren ab 2010 weisen weit überdurchschnitt­liche Mietpreissprünge auf.
4. Es droht ein Überangebot an hochpreisigen Neubauwohnun­gen mit drohenden Absatz- und Vermietungsschwierigkeiten.
5. Das Angebot an preiswerten Eigentums- und Mietwohnun­gen für Bezieher mittlerer und geringerer Einkommen geht weiter deutlich zurück.
6. Die allgemeinen wirtschaft­lichen Unsicherheiten werden als Folge der Corona-Pandemie eher noch weiter zunehmen.

Quelle: Werner Immobilien Research / Werner Wohnimmobilienmarktbericht

Wie dynamisch verändert sich unsere Art zu leben und zu arbeiten?

2020 stand die Frage im Raum, in welchem Umfang das Homeoffice den Bedarf an Büroimmobilien prägen würde, insgesamt hat das Mietangebot an Büro­flächen in den vergangenen Monaten in Heilbronn zuge­nommen.

Für die Wirtschafts­region Heilbronn-Franken besteht mit dem Zuschlag zum Innovationspark Künstliche Intelligenz (KI) Baden-Würt­temberg die Chance auf eine nachhaltige Stärkung des Wirtschaftsstandortes, so dass perspektivisch weiteres Wachstumspotential auf dem Heilbronner Büroimmobilien­markt gegeben ist.

Laut der aktuellen Studie von IREBS-Berenberg zu Büroim­mobilien zeigt sich, dass neben den Lageeigenschaften vor allem die Gebäudeeigenschaf­ten und -flexibilität immer wichtiger werden. So wäre es möglich, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen verknappen, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltung leer bleiben. Das schließt etwa die Stärkung von Mixed-Use-Kom­ponenten ein, da diese eine flexiblere Nutzung ermöglichen und das Vermietungsrisiko im Objekt reduzieren.